Perguntas Frequentes

Acesse o Portal dos Moradores, entre com seu e-mail e senha cadastrados, vá em Cobranças e clique em 2ª via no boleto desejado. Boletos vencidos são atualizados automaticamente com multa e juros. Veja o passo a passo no vídeo:

Abra o aplicativo do condomínio no celular, faça login e toque em Boletos (ou Cobranças). Escolha o boleto e copie a linha digitável, o código Pix ou baixe o PDF. Assista ao tutorial:

Você não precisa esperar o boleto chegar: ele fica disponível no Portal dos Moradores e no aplicativo antes do vencimento. Se o boleto não aparecer, confira se seu cadastro e e-mail estão atualizados pelo Cadastro do Morador ou fale com a Total Company pelo WhatsApp. Não receber o boleto não isenta o pagamento no vencimento.

A multa por atraso da cota condominial é de no máximo 2% sobre o valor devido (art. 1.336, §1º, do Código Civil). Além da multa, incidem juros e correção monetária previstos na convenção do condomínio; se a convenção não definir, aplicam-se os índices legais (IPCA e a taxa legal do art. 406 do Código Civil, conforme a Lei 14.905/2024). O boleto atualizado já sai com esses valores calculados.

Sim. Quanto antes você procurar a administradora, melhores as condições e menor o risco de cobrança judicial. As regras de parcelamento seguem o que o síndico e a assembleia autorizaram para o seu condomínio. Chame a Total Company no WhatsApp ou ligue (11) 3360-9960 para simular um acordo.

Sim. A dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Por isso, o condomínio pode cobrar judicialmente e, em último caso, o imóvel pode ir a leilão para quitar o débito — mesmo sendo o único imóvel da família. A dívida acompanha o imóvel: quem compra um apartamento com débitos passa a responder por eles (art. 1.345 do Código Civil). Negociar cedo evita custos de processo e honorários.

Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o inquilino paga as despesas ordinárias (manutenção do dia a dia: funcionários, água e luz das áreas comuns, limpeza, pequenos reparos). O proprietário paga as despesas extraordinárias: obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva, equipamentos de segurança e indenizações trabalhistas antigas. Perante o condomínio, porém, o responsável final pela dívida é sempre o proprietário.

O fundo de reserva é uma poupança do condomínio para emergências e manutenções não previstas, geralmente de 5% a 10% da taxa mensal, conforme a convenção. A taxa extra (cota extraordinária) é cobrada para obras ou despesas aprovadas em assembleia que não cabem no orçamento ordinário, como reforma de fachada, troca de elevador ou impermeabilização. Ambas são despesas do proprietário.

O valor do condomínio é definido pela previsão orçamentária aprovada em assembleia. Os principais motivos de reajuste são: dissídio dos funcionários e terceirizados, aumento de água, energia e seguro, contratos de manutenção (elevadores, bombas, portaria) e inadimplência alta — quando alguns não pagam, a conta é rateada entre os demais. Você pode consultar balancetes e a previsão orçamentária no Portal dos Moradores.

No aplicativo do condomínio, toque em Solicitações (ou Ocorrências), descreva o problema, anexe fotos se possível e envie. A solicitação fica registrada com número e histórico, e você acompanha cada resposta pelo próprio app. Veja como fazer:

Entre no Portal dos Moradores, acesse o menu de Solicitações/Ocorrências, clique em nova solicitação, descreva o assunto e envie. Registrar pelo portal ou app é a forma mais rápida e segura: tudo fica documentado para o síndico e a administradora. Tutorial em vídeo:

Preencha o formulário de Cadastro do Morador no site da Total Company. Mantenha telefone, e-mail e moradores da unidade atualizados: é por eles que você recebe boletos, comunicados, convocações de assembleia e o acesso ao portal e ao aplicativo. Em caso de venda ou locação, o proprietário deve informar o novo ocupante.

Na tela de login do Portal dos Moradores ou do aplicativo, clique em Esqueci minha senha e informe o e-mail cadastrado. Se o e-mail não for reconhecido, seu cadastro pode estar desatualizado — fale com a Total Company pelo WhatsApp.

Depende do assunto:

• Zelador/portaria: problemas imediatos no prédio (lâmpada queimada, vazamento em área comum, encomendas).
• Síndico: regras de convivência, advertências, autorização de obras e decisões sobre o condomínio.
• Administradora (Total Company): boletos, acordos, cadastro, documentos, prestação de contas, folha de pagamento e suporte ao portal/app.

Na dúvida, abra uma solicitação pelo app: ela chega a quem precisa resolver.

Você pode falar com a Total Company por:

• WhatsApp e telefone: (11) 3360-9960
• E-mail: contato@totalcompany.com.br
• Aplicativo e Portal dos Moradores: solicitações registradas 24 horas por dia
• Presencial: Rua Terra Roxa, 425 – Tatuapé, São Paulo/SP, de segunda a sexta, das 9h às 18h

O horário de silêncio é definido pelo regimento interno de cada condomínio (muitos adotam das 22h às 7h), mas barulho excessivo é proibido a qualquer hora: o Código Civil (art. 1.336, IV, e art. 1.277) protege o sossego dos vizinhos. O caminho recomendado:

1. Converse com o vizinho de forma educada — muitas vezes ele não percebe o incômodo.
2. Se continuar, registre no livro de ocorrências ou abra uma solicitação no app, com datas e horários.
3. O síndico pode advertir e, havendo reincidência, aplicar multa prevista na convenção.

Não de forma genérica. O STJ (REsp 1.783.076/DF, 2019) decidiu que a convenção não pode proibir animais que não ofereçam risco à segurança, à saúde ou ao sossego dos moradores. O condomínio pode, sim, criar regras de circulação: uso de guia, focinheira para raças exigidas por lei, elevador de serviço, limpeza imediata de dejetos e controle de latidos. O tutor responde por danos e incômodos causados pelo animal.

Registre a ocorrência na portaria ou pelo app, com foto e placa do veículo, e comunique o síndico, que pode notificar e multar o responsável conforme o regimento interno. Danos a veículos na garagem devem ser documentados no momento (fotos, testemunhas, imagens de câmeras). Lembre-se: vagas não podem ser alugadas ou vendidas a pessoas de fora do condomínio, salvo autorização expressa na convenção (art. 1.331, §1º, do Código Civil).

Sim. O condômino que descumpre a convenção ou o regimento pode ser multado no valor previsto na convenção. Para descumprimento reiterado, a multa pode chegar a até 5 vezes a cota condominial (aprovada por 3/4 dos demais condôminos) e, em caso de comportamento antissocial, a até 10 vezes (art. 1.337 do Código Civil). Antes da multa, o morador deve ter direito de defesa. Para contestar, responda por escrito dentro do prazo indicado na notificação, apresentando sua versão e provas.

Agende com antecedência pela portaria, zeladoria ou aplicativo, respeitando os dias e horários do regimento interno (geralmente em horário comercial e fora de domingos e feriados). Informe o uso do elevador de serviço para que sejam colocadas as capas de proteção. Inquilinos novos devem atualizar o cadastro na administradora.

Depende da origem. Se o vazamento vem da tubulação de uso exclusivo de uma unidade (ramais horizontais, ralos, rejuntes, impermeabilização do box), o responsável é o dono dessa unidade — inclusive pelos danos ao vizinho. Se vem da coluna principal, da fachada ou da cobertura, o reparo é do condomínio. Em caso de dúvida, registre uma solicitação: o síndico pode enviar um técnico para identificar a origem.

Sim, deve avisar. A norma ABNT NBR 16280 exige que reformas que afetem estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, gás, fachada ou impermeabilização tenham um plano de reforma assinado por engenheiro ou arquiteto (com ART ou RRT), entregue ao síndico antes do início. Pequenos serviços, como pintura interna, não exigem projeto, mas devem respeitar os horários de obra do regimento interno.

Alterar a fachada é proibido sem aprovação (art. 1.336, III, do Código Civil). O envidraçamento de sacada costuma ser aceito quando segue um padrão único aprovado em assembleia (tipo de vidro, perfil e cor). Antes de contratar, consulte o síndico sobre o padrão vigente no seu condomínio.

O síndico, com apoio da administradora, é o responsável por manter as áreas comuns e os equipamentos do condomínio: elevadores, bombas, portões, extintores, para-raios, AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e seguro obrigatório. Viu algo quebrado ou com risco? Abra uma solicitação pelo app com foto — isso agiliza o atendimento.

Sim. A Lei 14.309/2022 incluiu no Código Civil (art. 1.354-A) a possibilidade de assembleias virtuais ou híbridas, desde que a convenção não proíba e o edital informe como acessar, votar e se manifestar. As decisões online têm a mesma validade das presenciais.

O inquilino pode participar e votar com procuração do proprietário; sem ela, pode votar em decisões que não envolvam despesas extraordinárias quando o proprietário não comparecer (Lei 4.591/1964, art. 24, §4º). O condômino inadimplente pode participar, mas não tem direito a voto enquanto não quitar seus débitos (art. 1.335, III, do Código Civil).

Os balancetes mensais, extratos e demonstrativos ficam disponíveis no Portal dos Moradores. O síndico deve prestar contas anualmente à assembleia (art. 1.348, VIII, do Código Civil), e o conselho fiscal analisa as contas antes da aprovação. Transparência é um direito de todo condômino: se tiver dúvidas sobre um lançamento, registre uma solicitação.

O síndico é eleito em assembleia para mandato de até 2 anos, com possibilidade de reeleição (art. 1.347). Para destituí-lo antes do fim do mandato, é preciso convocar assembleia (que pode ser chamada por 1/4 dos condôminos) e obter o voto da maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada para isso (art. 1.349), em casos de irregularidades, falta de prestação de contas ou má administração. A administradora orienta a convocação e o quórum para que a decisão seja válida.

Alterar a convenção exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Já o regimento interno pode ser alterado com o quórum previsto na própria convenção — normalmente maioria simples. Mudar a destinação do edifício (por exemplo, de residencial para comercial) também exige 2/3.

Depende da convenção. Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ entendeu, por maioria, que a locação de curta temporada explorada de forma reiterada e profissional por plataformas como o Airbnb, em condomínio residencial, depende de permissão expressa na convenção ou de aprovação de 2/3 dos condôminos. Se a convenção do seu condomínio já permite, a locação é possível seguindo as regras de cadastro de hóspedes. Consulte a administradora antes de anunciar.

A convenção é a “constituição” do condomínio: define frações ideais, rateio de despesas, destinação, administração e penalidades, e é registrada em cartório. O regimento interno traz as regras do dia a dia — horários de silêncio, uso do salão de festas, piscina, garagem e mudanças. Ambos valem para proprietários, inquilinos, visitantes e funcionários.

Direitos (art. 1.335 do Código Civil): usar sua unidade e as áreas comuns, votar e participar das assembleias (estando em dia) e fiscalizar as contas.

Deveres (art. 1.336): pagar a cota condominial, não realizar obras que comprometam a segurança, não alterar a fachada e não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à saúde e à segurança dos vizinhos.

Uma administradora de condomínios dá suporte técnico ao síndico nas áreas financeira (emissão de boletos, cobrança de inadimplentes, contas a pagar, balancetes e previsão orçamentária), trabalhista (folha de pagamento e encargos dos funcionários), jurídica (notificações, acordos e ações de cobrança) e administrativa (assembleias, atas, contratos, seguros e AVCB). O síndico continua sendo o representante legal; a administradora executa e orienta.

O síndico é eleito em assembleia, representa legalmente o condomínio e toma as decisões de gestão (art. 1.348 do Código Civil). A administradora é a empresa contratada para executar a parte técnica: finanças, cobrança, folha de pagamento, documentos e prestação de contas. O síndico pode ser um morador ou um síndico profissional contratado.

Avalie cinco pontos: (1) transparência — balancetes e extratos disponíveis on-line para todos os moradores; (2) tecnologia — app e portal para boletos e solicitações; (3) atendimento — canais claros e retorno rápido; (4) equipe multidisciplinar — gestão financeira, jurídica e trabalhista; (5) registro e reputação — CNPJ, CRECI quando aplicável e referências de síndicos atendidos.

A Total Company é uma administradora de condomínios com sede no Tatuapé, Zona Leste de São Paulo (Rua Terra Roxa, 425), que atende condomínios residenciais e comerciais em São Paulo e na Grande São Paulo, incluindo a implantação de condomínios novos. CRECI 028094-J. Para uma proposta, fale pelo WhatsApp, ligue (11) 3360-9960 ou envie e-mail para contato@totalcompany.com.br.

A troca de administradora normalmente é aprovada em assembleia (ou pelo síndico e conselho, se a convenção permitir). Depois, a nova administradora organiza a transição: recebe documentos, saldos bancários, cadastro de moradores, contratos e a folha de pagamento, sem interromper a cobrança. A Total Company conduz todo esse processo para o síndico.